8月8日，据广州日报消息，广州公共资源交易中心将挂牌出让海珠上涌果树公园北侧地块。

地块起拍价111亿元，折合楼面价 (未剔除配建)约3.05万/㎡。地块还需配建政府性统筹用房、商业、商务设施回迁安置地块以及道路、绿地、河涌等，剔除配建后，起拍楼面价在5万/㎡左右。

值得注意的是，111.22亿的起拍价，也意味着成交后其将成为海珠的新总价地王，也能跻身广州TOP3。

项目入市均价超10W+？

地块位于新滘西路以北、广州大道南以西、逸景路以南，背靠海珠湿地公园，临近海珠区政府，兼具生态、区位优势。占地17.7万㎡，建面约36.37万㎡。

交通上，该项目是地铁11号线上涌公园站上盖，沿广州大道向北约10分钟可以到珠江新城。另外，300米处还有逸景路站，可以说是双地铁项目。

地铁11号线上涌公园站就位于地块内（图源：拆神）

配套上，地块周边还有万达广场、合生广场等商业综合体以及海珠湖、上涌公园等生态资源。另外，据规划，该地块不仅有住宅，还有商业商务用地，同时配备幼儿园、小学和完全中学。

据了解，地块周边新盘不多，目前在售的有保利四季和颂，以及同样带湖景的湖光悦色。

其中，保利四季和颂，主打建面108-140㎡大户型产品，均价约9万元/㎡。（价格仅供参考 以实际情况为准）

而湖光悦色在售120-200平的三至四房，售价8.5万/平。（价格仅供参考 以实际情况为准）

但地块周边二手项目较多，有体量庞大的逸景翠园，还有叠彩园、翠馨华庭、星御翠园等项目。

这几个项目由于建成年代不同，品质不同等，二手均价从3.4-4.8万/平都有。（报价：贝壳找房）

项目地块分析

据此前有媒体分析，地块对开发商来说，收地及开发压力不小。

其一，是施工场地占用。

据目测，地块内有多个施工项目部、加工厂及地铁工程施工道路等问题，项目开发如何与场地占用衔接存在难点。

地块内的十号线项目部（图源：拆神）

其二，是报建及施工难度高。

从地块公布的控规调整图上可看出，项目东南侧用地内有一地铁站，现场看正在施工中。

另有管廊进入地块红线内，地铁站主体及附属设施、管廊均占用地块净用地，这对项目强排方案排布提出了较大挑战。

结合过往类似用地的出让条件中均对设计方案，与轨道交通的退缩，减震降噪的方案报批及施工保护等提出了严格要求。

地块竞得主体一方面需要待地铁建设完毕后才可获得场地，同时方案报审阶段如何获取轨道交通主体在方案层面、技术层面、报批层面的认可也是巨大挑战。

其三，是配建商业、办公写字楼，对开发能力有要求。

地块总价已经高达111亿了，还要配建政府性统筹用房、商业、商务设施，回迁安置地块以及道路、绿地、河涌等。

其中地块移交给村和政府的物业目前还没有明确方案。如村的写字楼是否需要返租代运营，政府的mall是否需要代运营且品牌要求等都尚未明确。幼儿园也有日照要求，住宅建筑高度又受限，困难重重。

但毋庸置疑的是，这些都需要实力雄厚的开发商才能解决。只能说，这宗地块非大咖不能取。

其四，是海珠的豪宅市场，其实很考究开发商的产品力。

要知道，海珠的豪宅市场成交是很活跃，无论是成交套数还是套均单价，基本都是碾压了天河的。

像今年广州千万总价的一手住宅，海珠成交了1028套，领跑各区。

其成交的套均价更是突破10万大关，甩开天河，仅比越秀少了一点点。

数据截至7.15 来源：克而瑞

据说已经有不少房企对此表露出兴趣，但基本都是国央企。

最终有哪些房企报名举牌，就让我们拭目以待！

来源：广州日报、南方+、拆神、广州乐居等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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