资金支持、类型扩容、业绩稳健，一系列实质性利好正助推公募REITs步入发展快车道。

近期，正在发行或即将发行的多只二级债基明确将公募REITs纳入投资范围，据研究机构测算，后续有望为该类型产品带来源源不断的增量资金。

此外，数据显示：2025年，52只沪市公募REITs对应项目收入145亿元，同比增长71%；25只深市REITs对应项目收入约66.35亿元，实现净利润约5.50亿元，成绩单亮眼。

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公募试水投资REITs

公募投资REITs终于落地。近期长信基金公告显示，将于5月14日发售的长信稳健汇利90天持有期债券基金可投资公募REITs，将综合考量宏观经济运行情况等多方因素，对公募REITs投资价值进行深入研究，精选出具有较高投资价值的公募REITs进行投资。

据统计，截至4月15日，将公募REITs纳入投资范围的基金已不下6只。至此，以二级债基为代表的公募固收+与公募FOF这两类配置型产品均将公募REITs纳入其投资范围，后续有望持续为该类产品引入“源头活水”。

据申万宏源研报测算，2025年二级债基发行规模为5年来新高，2026年发行节奏进一步提速。假设全年发行120只、单只产品规模10亿元，乐观预期0.5%至1%投向REITs，则可为REITs市场带来约6亿元至12亿元的增量资金。

国泰海通证券研报认为，当前二级债基实际参与REITs市场的力度可能相对有限，但可以期待后续政策持续扩围。原因在于：一方面，目前公募REITs仅作为可选项，将公募REITs纳入投资范围的二级债基皆在基金合同中强调可以选择不投资公募REITs，这一措辞与FOF类似；另一方面，公募REITs在二级债基中的可投范围最高不超过基金资产净值的10%，加之业绩基准中未纳入REITs，使其短期内或难以成为其主流配置资产。

类型扩容，业绩稳健

从交通、新能源到商业不动产，2026年以来公募REITs的类型持续扩容。

4月以来，东方红隧道REIT、中航昌保REIT完成募集，易方达广西北投高速公路REIT与中航中核汇能新能源REIT同日获批。据中信证券研报统计，在年初启动试点的商业不动产REITs，合计申报产品已近20只，预计募集规模在600亿元以上，已超过2025年全年REITs市场的发行规模。

中信证券研报分析称，今年二季度商业不动产REITs有望挂牌上市。在已申报商业不动产REITs项目的底层资产中，商业零售资产占比超过60%，远高于商业零售业态占社会经营性不动产资产总额的占比，此类资产的租金稳定性强，运营潜力大。

近期，公募REITs也交出了一份亮眼的2025年成绩单。数据显示：2025年52只沪市公募REITs对应项目总收入145亿元，同比增长71%，可供分配金额88亿元，同比增长42%；25只深市REITs对应项目总收入约66.35亿元，实现净利润约5.50亿元，可供分配金额合计约35.17亿元。

稳健的业绩背后是政策的持续呵护和推动。2025年底，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》，明确“支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围”，并研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金(REITs ETF)等创新产品。机构人士认为，在政策和资金双重推动下，公募REITs已步入发展“快车道”。

关键词： 二级债 投资 不动产 基金